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2015广州造城悬疑 美好的画饼背后的真相

时间:2019-10-06 05:56  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:近年来,广州出台了数以十计的新城或区域规划方案,包括广州国际金融城、白云新城、天河智慧城、花地生态城、海珠生态城、广州国际健康产业城、空港经济区、广钢新城、国际创新城、东部山水新城、南沙滨海新城等等,掀起全新一轮造城运动热潮。 2015年,广州

  近年来,广州出台了数以十计的新城或区域规划方案,包括广州国际金融城、白云新城、天河智慧城、花地生态城、海珠生态城、广州国际健康产业城、空港经济区、广钢新城、国际创新城、东部山水新城、南沙滨海新城等等,掀起全新一轮造城运动热潮。

  2015年,广州造城运动继续向前推进,四大区域成为城中焦点:增城从化撤市设区、萝岗划入黄埔区,打造东部山水新城;南沙自贸区挂牌,建设滨海新城;国际金融城、琶洲区域大批地块成功出让,与珠江新城共同组成广州泛CBD区域;广钢、广纸、广船三大明星旧改项目顺利推进,一江两岸三城新居住板块格局形成。

  如此式的造城运动,将给广州这四大新城带来什么变化?让我们拨开迷雾,见证美好的画饼背后的真相。

  有没有可能,将这个经过20多年打造而成的金融区进行扩容,提高广州的金融实力?那就是“泛CBD”。广州政府将目光从珠江新城向东延伸,希望将金融区扩容至广州国际金融城和琶洲电商总部聚集区。

  广州市市长陈建华曾有这样一番表述:如果说珠江新城是广州CBD的1.0版,金融城就是2.0版,琶洲西区将是2.5版的CBD。

  但是,即使是被视为成功标杆的1.0版本CBD,珠江新城目前出租率远未饱和,此时提出将CBD扩容,广州的金融实力是否足够撑起这些新城?留下一个问号。

  此外,珠江新城的造城模式20年来已饱受诟病,升级版的CBD将在多大程度上吸取经验,也是一个关注点。

  如今广州在一线城市阵营之中的表现并不显眼。野心勃勃的泛CBD扩容计划,能如愿承载广州的金融逆袭之梦吗?

  随着CBD区珠江新城开发日近尾声,作为珠江新城的延伸,已被政府纳入泛CBD区范围的广州国际金融城和琶洲两大板块,正逐步成为继珠江新城后两大炙手可热的区域。至此,珠江新城-琶洲区域-金融城区域形成了泛CBD,将成为广州的新城市中心地区。

  经过20年开发之后,珠江新城进入收获期,成长为广州高端服务业最集中、金融实力最强的区域,也是全广州房价最高的地区。但广州的城市管理者并不满足于此,他们希望将珠江新城的辉煌复制到其他区域,酝酿新的金融区。

  对于CBD扩容的计划,政府当时的表述是,珠江新城已进入无地可卖的阶段。潜台词是:有了新的金融区,又有高大上的地块可卖了。

  承载着土地财政和产业发展的双重功能,广州国际金融城的庞大规划应运而生。要建成广州华尔街!超越珠江新城!广州市市长陈建华的豪言壮志让金融城从出生伊始就戴上了主角光环。

  2012年,总面积达7.5平方公里、总开发量420万平方米的国际金融城规划亮相,占地面积之大相当于复制一个珠江新城。而且,金融城的450米地标建筑比珠江新城高,180平方米的全国最大地下空间是珠江新城的3.6倍,规划的智慧公共交通系统也比珠江新城更抢眼。

  更重要的是,金融城内的产业定位中,住宅只占很小一部分,商业办公占了绝大多数,将引入金融机构为开发和经营主力,不会像珠江新城那样沦为住宅区。这是国际金融城作为2.0版CBD,与珠江新城的最大不同。

  有这样高大上的参考坐标,谁不想在金融城占一席位置?金融城2013年首次拍卖土地时场面火爆。绿地、保利、佳兆业、邦杰等房企,以及广州银行、新华人寿保险深圳盈达投资基金等金融机构都来竞拍,4宗土地成交金额近130亿元,相当于2012年广州土地出让金总额的1/3。

  但这种热度没有持续多久。半年后的第二批土地拍卖中,为了强化金融产业定位,设置门槛改为定向出让,并规定了较大的自持经营比重。取代传统房企的竞拍主角是华夏人寿、新华人寿、平安不动产等金融机构。没有房企参与,竞争的激烈程度降低许多,政府收金近57亿元,总溢价在26%左右;

  而到2014年至2015年间,第三批土地出让时,原定的拍卖时间一推再推,直到2015年6月才成功卖出一宗地,另有两宗地等待回炉;

  三年时间,土地从激抢到遇冷,金融城怎么了?地价超出企业预期是一个重要原因。2013年,经股东大会同意以不超过14亿元参与金融城土地竞拍的广州广电运通金融电子股份有限公司,突然公告称放弃竞拍,透露的原因是,金融城竞拍的地块面积和价格将继续攀升,已超出公司前期预算。

  相信上述不是个案。有业内人士表示,虽然外界一直认为金融机构不差钱,然而涉及到动用大笔资金购置不动产时,他们受到政策限制而囊中羞涩。

  如今,金融城土地出让方式与招商引资之间的矛盾依然存在。近期,一位天河区副区长自曝困难,坦言金融城不够国际范,目前拍地成功的企业没有一家外资。这是因为金融城的开发模式不利于引入外资:外资企业尤其金融机构一般不自建办公用地,而会选择进驻大型地产商开发项目。

  可见,广州市政府复制珠江新城的计划实施得并不顺利。金融城的进步之处在于,将土地竞拍与招商引资结合,改变以往只顾卖地不顾产业的盲目造城。但是,单纯将招商引资环节前置无法根本改变这个问题。造城驱动下土地成本高涨,金融机构进驻的资金压力增大,又进一步影响金融城未来的产业走向。

  在国家不再给特大城市增加用地指标的限制下,2014年,广州规委会审议通过的琶洲新一轮规划方案,计划将其打造成世界级的会展和商业中心。琶洲将与珠江新城、广州国际金融城共同组成一江三城的广州大CBD板块,成为南中国经济最活跃、总量最大的区域。

  接棒CBD后,琶洲的开发强度随之大大增加:新增15幅、总面积40公顷的可出让地块,总建筑量增加636万-1412万平方米。新增的地块将部分用于建设会展四期和电商总部区。

  从土地出让方式来看,琶洲延续了金融城的做法,而且设置的门槛更为严苛:典型的定向招拍挂,不仅对竞买企业的经营行业进行限定,还规定了自持经营比重、总部注册地,甚至要求非500强不嫁。

  如此高竞拍条件,让琶洲2015年的土地拍卖关注度比金融城高出一大截,而且每一次成功出让都令广州人兴奋不已。这种兴奋并非因为琶洲土地市场特别火热——相反,出让的土地几乎都是底价成交,这通常被视作市场冷淡的表现——而是因为竞买者身份特殊。腾讯、阿里巴巴、复星、国美、铁算盘王中王免费资料!唯品会、小米、YY语音……一众互联网龙头企业纷纷抢滩这个面积不到10平方公里、位于珠江南岸的岛屿,欲在此建立新的企业总部。

  广州因此沸腾。跟北上深相比,广州的互联网基因不够突出,是一个产业偏向传统的城市。因此,能留住知名互联网企业,被视为广州逆袭的表现。不难想象,行业龙头的聚集,将在未来带动大量的人才、同类企业前来,琶洲欲成为电商和互联网总部的高端聚集区,已经走出了实质性的第一步。

  有企业在就有人才在,这些人才会往外跑、会创业,创新创业的资金就会涌入,这将活跃整个华南的互联网产业氛围,形成良性循环,并有利于下一个巨头或者主流产业的孵化和培养。有本土投资界人士认为。

  同样是造城,同样作为CBD的延伸区,琶洲似乎比金融城走得更快。不过,也有业内人士指出,琶洲首先发展的是B区,即会展功能区,可能是考虑到会展业周期性强、琶洲容纳量大等原因,政府才随后对琶洲a区有了电商总部经济的规划,目前看来,新兴的电商总部定位暂时抢了会展的风头,成为琶洲的新标签。但两个定位协同不足,区域定位不够清晰。

  新的调整还在继续。2015年10月,广州市国规委再次调整琶洲规划,将琶洲定位为紧凑型CBD。这种紧凑体现在,原来规划的23块商务用地分解成了47块,成为小街区网格;交通方面,新增有轨电车环线站,地下设少量停车位。

  新规划的设计者华南理工大学建筑学院教授孙一民透露,琶洲的写字楼楼距将比珠江新城缩短很多,减少土地浪费,同时吸取珠江新城和金融城的经验,不做大规模地下空间开发,而是增设有轨电车环线来满足地铁无法估计的小尺度街区交通,未来也不需要设置很多停车位。这都是在珠江新城和金融城经验下反思的结果。

  调整不可一蹴而就,城不可一日造就。从过去追求高大上,转向如今小尺度、紧凑型规划;从过去只管卖地不管产业的盲目造城,到现在土地财政与产业发展兼顾,广州cbd发展思路已经发生转变。

  经营多年的珠江新城,近年一直是广州市商业地产中空置率最高的区域。当CBD进一步扩容后,广州的商业、金融活力足以支撑起如此大体量的泛CBD吗?

  珠江新城、国际金融城和琶洲,虽属于同一个泛CBD构想,但在商业地产供应过剩的当下,有业内人士认为,由于珠江新城供应量较大,至少在2019年以前,琶洲和金融城两大新兴板块将难以承接珠江新城的高端办公市场。

  珠江新城是广州目前写字楼供应最旺盛的区域。据机构统计,2015年广州写字楼有超过100万平方米的供应量进入市场,其中9成位于珠江新城。近几年来,珠江新城的空置率一直在全市居高不下,成为广州CBD的痛处,就在去年8月,还有媒体针对珠江新城空置率超过6%警戒线的现状进行了一番调查。

  高力国际曾分析称,未来三年,珠江新城还有约86万平方米的供应量可进入市场,因此,三年内空置率下降的可能性不大。而且,珠江新城的空置率也直接影响全市写字楼市场的空置率。

  这对国际金融城而言是一个挑战。作为珠江新城功能的承接者,国际金融城将不可避免地与珠江新城进行比较。但由于相关配套尚未成熟,而企业拿地的价格较高,金融城项目在销售价格上不占优势。

  网易房产走访金融城的汇金中心、绿地中心等入市项目发现,企业对风险已有估计,香港最快开奖现场直播产品价格约3万元/平。但这个价位依然偏高。在汇金中心的销售处,一个前来参观的商家团得知此价格,纷纷表示比周边价格高出不少。而当销售人员以跟珠江新城相比性价比更高为由进行说服时,商家团团友们并不认同这种比较:这里哪能跟珠江新城相比!

  高起点的定位和低起点的配套让金融城陷入落差之中。据高力国际统计,未来三年金融城的供应量约6.3万平方米,到2019年,供应量将大幅增加至41.3万平方米。但是,由于配套尚未完善,金融城写字楼市场的发展,起码将在8-10年后才具备一定的商业氛围。

  与此同时,还有琶洲这位竞争者。据统计,未来3年,琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右,与珠江新城、国际金融城同台比拼。

  当然,琶洲也面临十年成熟期。根据广州市的规划,未来3至5年,琶洲A区电商总部区将形成一个建筑面积约为300万平方米、营业收入额达千亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。但业内人士普遍认为,整个琶洲商务氛围成熟起来至少要10年。

  届时,珠江新城的写字楼供应完毕,琶洲和金融城这两个拥有大量自持建筑不可销售的区域,都将有大量办公面积用于出租,同质化竞争在所难免。届时,珠江新城的大棒,将由谁接下?空置率高的追问将会重演吗?



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